Состоялся круглый стол по проблемам, связанным с изменением правового режима сельскохозяйственных угодий

26 апреля Управление Росреестра по Свердловской области совместно с кафедрой земельного, градостроительного и экологического права Уральского государственного юридического университета им. В.Ф. Яковлева провели круглый стол по проблемам, связанным с изменением правового режима сельскохозяйственных угодий.

Участники круглого стола «Правовой режим угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Теоретические и практические проблемы установления, изменения и прекращения» детально обсудили проблемы вовлечения в оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом и сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями) в частности. Круглый стол состоялся в Администрации города Екатеринбурга.

В мероприятии приняли участие судьи Свердловского областного суда, профильные эксперты Администрации города Екатеринбурга, Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Свердловской области (Россельхознадзора), Министерства агропромышленного комплекса и потребительского рынка Свердловской области, Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области, муниципальных образований Свердловской области, Уральского федерального аграрного научно-исследовательского центра и иных  учреждений, являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости.

Модераторами круглого стола выступили Ирина Семкина, заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области, а также Андрей Винницкий, проректор по научной работе, заведующий кафедрой земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ им. В. Ф. Яковлева, доктор юридических наук, профессор. Андрей Винницкий предложил на экспертном уровне обсудить самые сложные, интересные и актуальные вопросы, чтобы мероприятия всегда обладали полезным практико-прикладным эффектом.

«Полезный эффект наших совместных мероприятий не только в анализе отдельных сложных проблем судебно-арбитражной и правоприменительной практики, но также и в том, чтобы на экспертном уровне обобщить ключевые вопросы и предложить, там где это возможно, конкретные изменения в региональное и федеральное законодательство. И совершенно замечательно, что на таких мероприятиях присутствуют те уважаемые коллеги, кто задействован в принятии управленческих и нормотворческих решений, а также представители бизнес-сообщества и научно-экспертного сообщества. Более того, университет привлекает и магистрантов по соответствующему профилю, чтобы они смотрели и впитывали всю проблематику, и становились профессионалами в этой сфере», - подчеркнул А. Винницкий.

Открыла мероприятие начальник правового департамента Администрации города Екатеринбурга Татьяна Ширяева. Во вступительном слове она отметила важность освоения земель сельскохозяйственного назначения: «В условиях последних лет, в условиях пандемии, проблема освоения земель сельскохозяйственного назначения приобретает все большую актуальность».

В своём выступлении Ольга Вагина, к.ю.н., доцент кафедры земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ им. В. Ф. Яковлева, уделила особое внимание теоретическим вопросам обоснования правового режима сельскохозяйственных угодий и судебной практике по данным объектам. Она отметила, что в отношении угодий существуют ограничения по правам. Например, гражданам запрещено приобретать наделы в собственность в размере более 10% угодий одного района и использовать их способами, противоречащими назначению. 

«В собственность участки предоставляются на открытых торгах или по заявлению претендента. Также запрещено продавать участки без получения предварительного отказа муниципальных властей от преимущественной покупки. Иностранным гражданам в свою очередь запрещено владеть угодьями на праве собственности, допускается только на праве аренды», - подчеркнула эксперт.

Стоит отметить, что за состоянием сельскохозяйственных земель ведётся постоянный контроль. Так, Минсельхоз России осуществляет мониторинг состояния участков, оценивает уровень плодородия почвы. Кроме того, в целях перераспределения участков для сельскохозяйственного производства в РФ существует фонд перераспределения земель, который устанавливает границы особо охраняемых территорий либо участков с особым правовым режимом.

Анастасия Зуева, руководитель проектов дирекции по сопровождению Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области, озвучила проблему прекращения статуса сельскохозяйственных угодий в целях реализации крупного инвестиционного проекта.

С докладами также выступили Клавдия Щербакова, заместитель начальника отдела земельного надзора Управления Россельхознадзора по Свердловской области, и Илья Харинов, к.ю.н., доцент кафедры земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ им. В. Ф. Яковлева. Они освещали проблемы неиспользования земель и вовлечения в оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения.

«Надо признать, что механизм принудительного изъятия неиспользуемых сельхозземель показал себя как чрезвычайно длительную и низкоэффективную процедуру и не способен обеспечить выполнение национальной задачи по вовлечению сельхозземель в оборот. В данной части следует поддержать законопроект, подготовленный Минсельхозом России в части совершенствования процедуры отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначения при неиспользовании такого земельного участка по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации», - отметил И. Харинов.

Актуальный доклад в свете последнего изменения земельного законодательства по проблемам строительства на землях сельскохозяйственного назначения был озвучен магистрантом 1-го курса кафедры земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ им. В. Ф. Яковлева Натальей Суковых.

По итогам круглого стола участники выявили следующие проблемы, которые на данный момент присутствуют в законодательстве и правоприменительной практике, а также высказали отдельные предложения по их решению:

1.     Многие земельные участки, числящиеся по документам в ГФДЗ как сельскохозяйственные угодья, фактически таковыми не являются. Уполномоченному органу необходимо произвести инвентаризацию указанных земельных участков и подготовить актуальные перечни особо ценных объектов, которые следует вовлекать в оборот, и неэффективных с позиции возможности исключения их из состава угодий, так как они утратили свои природные свойства как средство производства, и предоставлять их для иных целей (обновить материалы землеустройства).

2.     На данный момент существует пробел в законодательстве – отсутствует нормативно-правовой акт, который устанавливал бы процедуру снятия статуса «сельскохозяйственное угодье» с земельного участка, что позволяло бы их вовлекать в оборот и осуществлять строительство объектов недвижимости. Назрела необходимость принятия указанного акта на федеральном или региональном уровнях. Также как предложение было высказано мнение, что вполне возможно осуществить расширение правового режима угодий путём предоставления участникам земельных отношений права строительства на них.

3.     Отсутствует возможность изменения режима сельскохозяйственных угодий без перевода их в состав земель других категорий, но и такой перевод возможен лишь в исключительных случаях, которые закреплены в ст. 7 Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Более того, судебная практика запрещает возможность изменения вида разрешённого использования в рамках угодий (например, отсутствует возможность распахивать пастбища).

4.     Не все хозяйствующие субъекты осуществляют приобретение земельных угодий по мотивам того, что это плодородные пахотные земли, а используют эти объекты как инвестиционные площадки, при этом они заинтересованы в получении определённых льгот (снижение платы за использование земли, предоставление льготных кредитов и др.) – стоит продумать механизм установления подобных преференций, например, для земельных участков сельскохозяйственного использования в составе земель населённого пункта.

5.     Допустима аналогия возможности строительства на землях сельскохозяйственного назначения, которая с 1 марта 2022 г. предусмотрена для крестьянских фермерских хозяйств, и на угодьях, но с соблюдением принципа параметрирования строительства.

6.     Обозначено, что федеральный закон № 280-ФЗ (о «лесной амнистии») является мощным инструментом вовлечения (сохранения) сельхозземель в оборот в условиях наличия противоречивых сведений о земельных участках по сведениям ЕГРН и государственного лесного реестра.

7.     Прозвучало мнение о возможности вовлечения в оборот (при определённых условиях) инвестиционно привлекательных земельных участков, прилегающих к границам населённых пунктов, посредством механизма комплексного развития территории по инициативе правообладателей (статья 70 Градостроительного кодекса РФ). При этом обязательство органа местного самоуправления по внесению изменений в генеральный план в части включения таких земельных участков в границы населённого пункта вполне может быть предусмотрено договором о комплексном развитии территории.

Организаторы благодарят Администрацию города Екатеринбурга за предоставленную площадку для обмена экспертными мнениями по вопросам земельно-имущественных отношений и для обсуждения острых проблем правоприменительной практики.