Круглый стол: «Актуальные проблемы практики применения земельного законодательства»

06 октября 2020 г. кафедрой земельного, градостроительного и экологического права Уральского государственного юридического университета в рамках проведения Юридической недели на Урале был организован круглый стол «Актуальные проблемы практики применения земельного законодательства».

Модераторами и идейными вдохновителями круглого стола выступили Андрей Владимирович Винницкий – д.ю.н., заведующий кафедрой земельного, градостроительного и экологического права и Виктор Викторович Круглов – д.ю.н., профессор кафедры земельного, градостроительного и экологического права, заслуженный юрист РФ, действительный член (академик) Российской экологической академии.

В работе круглого стола приняли участие более 40 участников.

Организаторы мероприятия преследовали следующие цели:

• выявить наиболее актуальные проблемы применения земельного законодательства;
• обменяться экспертными мнениями и выработать научно-обоснованные подходы в разрешении спорных вопросов в сфере земельных отношений;
• ориентировать научно-исследовательскую, экспертно-аналитическую и учебную работу кафедры на актуальные проблемы правоприменительной деятельности;
• профессионально ориентировать магистрантов кафедры по направлению «Магистр в сфере недвижимости, градостроительства и природных ресурсов».

Для достижения последней цели участниками круглого стола были заслужены доклады некоторых магистрантов, связанные с темами их диссертационных исследований. В частности выступили: А. А. Новоселова с темой «Аренда земельных участков», О. А. Вундер по проблемам правового регулирования ограниченного пользования чужим земельным участком и А. А. Русских с темой доклада «Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд». 

Особую ценность круглого стола составили выступления приглашенных экспертов-практиков – представителей органов государственной и муниципальной власти.

Елена Павловна Николаева – первый заместитель Министра по управлению государственным имуществом Свердловской области раскрыла тему «Проблемы, возникающие при оформлении прав на землю под объектами незавершенного строительства». Елена Павловна озвучила ряд наиболее актуальных и сложных вопросов, результаты обсуждения которых заключаются в следующем:

• при продлении договора аренды с целью завершения строительства судебная практика стала допускать продление договоров аренды дважды, несмотря на формальную норму об однократном продлении;
• отсутствуют критерии необходимости обращения с иском в суд об изъятии объекта незавершенного строительства, в связи с чем требуется заявление исков в суд по всем соответствующим объектам; в противном случае возникает избирательность и усмотрительность, что может явиться коррупциогенным фактором;
• в законе отсутствует должная регламентация ситуации, при которой решение об изъятии судом принято, но торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, и орган власти, инициировавший процедуру, не выкупил этот объект в публичную собственность. Таким образом, решение суда есть, а его реализация невозможна;
• встречаются застройщики, которые пытаются возвести объекты, которые не будут пользоваться спросом на рынке недвижимости, не достраивают их. Можно было бы перепрофилировать и достроить объект, но законодательство не позволяет изменять вид разрешенного использования участка и возводить другой объект пока не будет достроен первоначально запланированный объект и не произойдет приватизации участка;  
• собственнику объекта незавершенного строительства, у которого изымается участок, не запрещено участвовать аукционе по продаже соответствующего объекта, причем неограниченное количество раз. Следовательно, норма закона неэффективна и допускает злоупотребление правом;
• если объект незавершенного строительства представляет собой многоквартирный дом с «дольщиками», и договор уже был однократно продлен, то изъятие участка фактически невозможно в силу наложенной на участок ипотеки;
• имеются разночтения в сроке, на который заключается договор аренды с победителем торгов по продаже объекта незавершенного строительства, так как это напрямую не указано в Земельном кодексе РФ. Определенную ясность в этот вопрос внесли лишь разъяснения Минэкономразвития России.

Анна Юрьевна Жолобова – заместитель председателя Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга озвучила доклад «Платность использования земельных участков». Назовем ряд важных выводов, сформулированных в результате обсуждения:

• платность – это всеобщий принцип, который должен реализовываться применительно к каждому землепользованию (как законному, так и незаконному);
• ставка арендной платы подлежит применению исходя из фактического использования земельного участка (ни ВРИ, ни условия договора аренды не имеют правового значения, если фактическое землепользование иное);
• если арендатор лишён возможности пользоваться земельным участком по причинам, связанным с арендодателем, он должен быть освобождён от обязанности по оплате арендных платежей, что подтверждает судебная практика, связанная с резервированием земельных участков;
• за долю на земельный участок, которая приходится на места общего пользования в здании, обязаны платить все сособственники помещений. При этом ставка арендной платы подлежит применению исходя из фактического использования помещений для каждого собственника индивидуально;
• экспертиза в части определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания, сооружения, может назначаться только при расчете платы за фактическое землепользования. Ее проведение при действующем договоре аренды исключено, т. к. работают общие нормы гражданского права о согласовании предмета договора сторонами.
• ряд условий договора аренды изменяются в силу закона вне зависимости от того, согласовано ли их изменение сторонами путём подписания дополнительного соглашения (например, его сторона – при изменении собственника объекта капитального строительства, предмет – при изменении площади в ГКН, целевое использование земельного участка – при его смене);
• и, наконец, принцип платности должен применяться и при предоставлении земельных участков по ст.39.33 ЗК РФ (без оформления прав и установления сервитута). По мнению Верховного суда РФ, указанный титул имеет общую правовую природу с договором аренды. Следовательно, плата должна начисляться по аналогичным с договором аренды правилам.

С докладами выступили члены кафедры земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ.

О. В. Вагина – к.ю.н., доцент провела обзор направлений научно-исследовательской и экспертной работы кафедры в области земельного права;
Ю. О. Вербицкая – преподаватель выступила с докладом «Проблемы правового регулирования размещения нестационарных торговых объектов»;
В. Ш. Шайхатдинов – д.ю.н., профессор обратил внимание на ряд важных вопросов развития работы кафедры на стыке теории и практики.

Выражаем благодарность нашим коллегам – Е. В. Неженской – начальнику отдела правового и финансового обеспечения Территориального управления Росимущества в Свердловской области и Я. А. Лобову – начальнику отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Свердловской области за участие в круглом столе в качестве экспертов.

Результаты обсуждения планируется оформить в виде предложений по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

В заключении стоит отметить, что кафедрой в этом году запланировано проведение еще двух круглых столов: «Актуальные проблемы градостроительного права» (конец ноября) и «Актуальные проблемы экологического права» (середина декабря).